在新时期面向以“全体人民住有所居”为目标的住房发展中，围绕多主体供给、多渠道保障、租购并举的战略方针，7月国务院出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，也标志着住房租赁顶层设计的完善，以公租房、保障性租赁住房及市场化租赁住房为主体。与此同时，住房租赁监管体系趋于完善、企业税负减轻、保障性租赁住房REITs纳入试点……我国住房租赁行业经历十多年的发展，2019年租赁行业阵痛初显，2020年在疫情的冲击下发生了短暂震荡，那么今年住房租赁行业有哪些新变化，未来又走向何方？本文盘点了租赁企业的数量、分布、融资、模式等的突出变化，并预判未来的行业趋势。

　　行业主体规模创新高，租赁企业达2万家

　　年住房租赁企业数量规模已经达到2万家左右。自去年以来，中央和地方陆续出台监管政策，通过设立租金监管账户、严格规范租金贷等方式倒逼企业降低资金杠杆，放缓企业扩张速度，有效降低了租赁企业的经营风险，住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境。根据国家企业信用信息网公布的企业数据测算，2021年主营业务为房地产业，经营范围涵盖“住房租赁”，实际经营的住房租赁企业已达2万家左右，其中实缴资本的住房租赁企业占比10.2%。由此，住房租赁行业发展十多年以来，租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成。

　　企业数量增长创新快，8成为近两年成立

　　租赁企业成立时间集中在2020年和2021年，这两年成立的企业数量占比超过8成。回顾行业发展历程，2010年少量企业开始试水长租房业务后，租赁行业经历了从萌芽期到快速发展阶段，2017年十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，2017-2019年大型房企集中涉足长租房业务。2019、2020年中央分两批明确24个租赁市场发展试点城市，三年示范期内共安排中央财政租赁专项奖补资金600亿元，推动试点城市从租赁房源筹集、培育租赁企业方面大力发展租赁市场，近两年租赁企业数量呈现爆发式增长，今年成立的企业数量占企业总数量的5成，2020年成立的企业占比则超过3成。综上，在中央政策引导下，近两年虽然经历了短暂震荡，租赁行业呈现快速发展态势。

　　在经历了去年集中爆雷事件后，租赁企业融资难度加大，投资人对住房租赁领域的投资进入到更为审慎理性的阶段。据不完全统计，租赁领域四类融资渠道总额在2019年达到峰值，2020、2021年连续保持下跌趋势。分渠道来看，住房租赁专项公司债的比例最高，不过融资主体均为房地产开发企业；资产证券化渠道的融资总额自2018年逐年降低，其中公租房和人才租赁住房的融资比例逐年增加，市场化租赁企业融资比例逐年下降；股权融资自2019年逐年降低，2020、2021年的股权融资均为头部住房租赁企业获得，今年股权融资次数仅为个位数。综上，今年租赁企业融资难度持续加大，尤其是中小企业融资更为困难。住房租赁行业面临行业发展的转换期，投资者处于更为审慎理性阶段。

　　企业分布集中化，广州、重庆、上海企业数量领先

　　租赁企业集中沿海分布，超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区，企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津。区域分布上，租赁企业分布按“东-中-西”依次减弱，由于东部的租赁需求旺盛，超6成租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。大城市租赁人口以外来人口为主，我国东部吸纳流动人口的比例自1990年开始就领先中部、西部，虽然经历了快速增长又下降的过程，2015年东部吸引流动人口的比例仍然达到54.8%，而流动人口多以租赁方式解决居住问题。城市分布上，广州、重庆、上海市租赁企业数量领先，其次为苏州和天津市；租赁企业分布较为集中，近3成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市，超过5成的企业则分布在TOP40的城市。

　　在政府政策监管和引导下，租赁企业重新审视经营风险，其资产经营模式走向更轻、更重两端，专注于打造租赁运营品牌。其一企业重新审视经营风险。包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性，房屋空置风险使得包租企业现金流更加岌岌可危，资金实力较弱企业开始变“轻”，轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻托管模式，中资产企业的装修投入开始转移至业主承担，从而转向轻资产模式。其二企业受政府政策引导。政府发布土地、财政、税收等支持政策鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。更“轻”、更“重”的租赁企业以打造专业化的租赁服务和精细化的运营为重，开启稳步发展。

　　来源：新浪财经