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多城出台政策调控租金上涨 个人房源租金开始止涨转跌

自2021年以来,全国各大城市的租金都出现了上涨,部分城市已连续上场多个月,整体平均涨幅接近10%,多地房租价格创历年新高。

对于租房者来说,房租上涨最直接的后果就是在同样的房租下,能租到的房子变得更远、更偏,或者生活环境更小、更破。如果选择承担租金,可能会在一定程度上影响生活水平,这可以说是一个两难的选择。

随着热点城市房租的不断上涨,国家开始重视这一民生问题。从中央经济会议到十四五规划,都提出要发展经济适用房,解决新青年、新市民的生活问题,严格控制多个城市的租金增长,多个城市出台租赁补贴政策,缓解人才租赁压力。

热点城市房租大幅上涨,租金和增长率创历年新高

据统计,2021年以来,全国各大城市房租均呈持续上涨趋势,截至7月,全国重点监测的55个城市个人房租平均为34.05元/平方米/月,较去年同期上涨9.49%。

其中,前十大城市分别是:北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津、成都。

其中,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都是租赁市场典型的八个核心城市。从核心八城个人住房租金水平来看,达到73.08元/平方米/月,平均水平较去年同期大幅上升24.55%。

其中,成都租房平均价格比去年同期上涨40%,其他北京、上海、杭州也上涨了20%以上。

上海部分地区连续7个月上涨,打破近两年的记录

在租金涨幅最高的城市,2021年上海租金持续上涨,持续7个月。2021年7月,全市个人住房租金价格同比上涨16.45%,各地区租金同比上涨,多地区涨幅超过15%。徐汇区涨幅最高,达到22.99%,其次是青浦、闸北(新静安)、杨浦,涨幅也在20%左右。闵行区涨幅最低,同比增长9.85%。全市租赁市场热度均处于较高水平,来新高。

从板块来看,上海统计的108个板块中,2021年7月个人住房平均价格上涨的板块有97个,其中上涨30%以上的板块有12个,大部分位于中内环地区,上涨10%-30%之间的板块有75个,占所有板块的70%。全市大部分板块都呈现出不同程度的租赁市场热度。

上市房源数量持续下降,租赁市场供应不足

究其原因,我们发现租赁市场供应不足,直接导致大量租赁需求得不到满足。

近两年来,全国供应方房源呈现明显下降趋势。从全国55个城市的住房供应来看,2019年7月个人住房总数约为140.27万,2020年7月个人住房总数约为91.98万,但2021年7月,全国55个城市个人住房总数仅为57.17万,同比下降59.24%。8月份,55个城市新增个人住房供应56.48万间,环比下降1.22%。

供应量的持续下降与房地产销售市场密切相关。自2020年以来,房地产市场开始了一轮牛市。随着二手房价格的不断上涨,一些原本用于出租的二手房被房东出售或处于观望市场的状态,直接导致市场上可用于出租的房屋减少。二手房价格的传导促进了租赁成本的上升。

一是供给不足,二是需求增长,这也成为2021年以来租赁市场租金上涨的主要原因。

4城出台住房租赁市场相关政策,控制租金上涨

在全国热点城市租金上涨的背景下,2021年8月,多个城市出台了住房租赁市场相关政策。

8月2日,上海率先发布《关于调整本市职工提取住房公积金月提取限额的通知》,提高了市场租赁住房月提取限额。随后,在上海发布的住房发展十四五规划中,提到了坚持民生、租购并举、布局优化、精细治理、质量发展五大基本原则。

8月10日,住房和城乡建设部发布《关于实施城市更新行动防止大规模拆迁建设的通知(征求意见稿)》,除增设必要的公共服务设施外,不大规模增加建设规模;明确表示,确保房屋租赁市场供需稳定。小规模、城中村等城市连片旧区短期拆迁,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民和低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造,住房租金年增长率不超过5%。

8月18日、24日,北京发布了《关于加强公共租赁住房资格审查和分配管理的通知》。《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》明确提出实行佣金指导价和租金指导价。这意味着未来个人住房不能随意提高租金,必须按照官方指导价出租。

此外,河北省住房和城乡建设厅等6个部门发布了《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》;佛山市发布了《关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业租赁业务监管的意见(修订稿)》;成都率先发布了《成都市人民政府办公厅关于加快发展经济适用租赁住房的实施意见》。

8月31日,国务院新闻办召开新闻发布会,进一步完善住房保障体系,解决新市民青年住房困难问题;

58月个人房源租金止涨转跌,租赁市场开始进入淡季

在一系列调控政策下,2021年8月,55个城市个人住房租金为33.67元/平方米/月,环比下降1.12%。随着毕业旺季的逐渐消退,旺季效应开始减弱,租赁需求开始下降,租金开始停止涨跌,进入传统淡季。全国各地大力发展经济适用房,对个人住房租金也有一定影响。

集中式公寓方面,重点八城中深圳,成都租金整体大幅下降,其他城市基本相当于上个月。在分散式公寓方面,受此前大规模品牌雷电的影响,成都市场逐渐开始对分散式公寓进行整治,在此前连续下跌后本月出现反弹。其中,国家发布通知,统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,住房租金年增长率不超过5%,对各城市租金下降影响较大。

住房和城乡建设部在国务院办公厅新闻发布会上强调,新青年是国家的未来。一个城市的新青年有希望,这不仅是政府的责任,也是提高城市竞争力的必然要求。

随着住房租赁市场的不断发展,各种规范性政策的实施和多元化供给的不断增加,相信未来新市民、新青年的优质生活问题将得到进一步解决,真正实现“房住不炒,稳定租金,安居乐业”。

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