首农食品集团房屋租赁凸显区位优势租金收入翻倍增长——首农食品集团北水嘉伦公司房屋租赁交易案例2019年新年伊始，首农食品集团北水公司位于新发地批发市场的一项房屋租赁项目通过产权市场高溢价成交，实现了国有资产保值增值、国有企业提质增效，同时规范了国有企业房屋出租行为，很好地践行了北京市国资委21号文件精神，对全市乃至全国各级国有企业房屋租赁进场交易具有很强的示范意义和带动效果。监管部门出台新政首农食品集团快速响应2018年10月29日，北京市国资委发布《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》（以下简称21号文），其中明确规定：“企业将拥有或有控制力的面积超过1000平方米的房屋及面积不足1000平方米但招租底价每年在100万元以上的房屋资产出租或寻找合作经营方，出租项目应通过实施企业国有资产交易的产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人。”由此拉开了北京市属国企所属房屋租赁进场交易的序幕。文件发布后，作为北京市管国有企业之一的首农食品集团高度重视，主要领导亲自推动部署，组织旗下企业所属的房屋租赁项目进入北交所公开招租。也是在这一背景下，2019年1月10日，首农食品集团旗下北水嘉伦水产品市场有限公司（以下简称北水嘉伦公司）所属“北京市丰台区新发地银地西路18号的2243平方米房屋对外出租项目”正式进场挂牌。
图1：首农食品集团旗下北水嘉伦水产品市场首农北水嘉伦房屋租赁项目位于北京市南四环新发地批发市场的核心位置。说起新发地批发市场，这个以蔬菜、果品批发为龙头，肉类、粮油、水产、调料等农副产品为主的综合批发交易市场可谓赫赫有名，它是北京人民的“菜篮子”，英国广播公司BBC的纪录片《中国春节：全球最大的盛会》中特别提到新发地批发市场，称其为“北京饮食文化的灵魂”。经过30多年的发展，新发地批发市场的交易规模不仅在全国、在亚洲名列前茅，在世界同类市场中也具有很高的知名度和影响力。在这里，每天仅蔬菜和水果的吞吐量用厢式货车来装载，首尾相接可达100公里，相当于绕北京五环路一圈。成立于2006年5月的北水嘉伦公司，是首农食品集团旗下子企业。2008年1月，北水嘉伦公司在新发地批发市场投资3.75亿元经营的北水嘉伦水产品市场开业，主要服务项目包括批发交易、保鲜仓储、分割包装、办公商住等等。该市场占地面积9万平方米，建筑面积6.9万平方米，建有196个10－20吨的经营周转冷库和批发零售摊位、2万吨大型储藏冷库和3000吨地下恒温库、12300平方米综合商务楼、5900平方米客户公寓，市场内配套设施齐全，拥有检测中心、综合商务楼、配套公寓、停车场等，是北京地区唯一的“中国远洋渔业产品推广示范基地”。首农北水嘉伦房屋租赁项目是北水嘉伦公司在该水产品市场持有的众多物业之一，且是批发市场内为数不多的独栋建筑。2008年1月起，该物业即对外出租，主要用途为农副产品分拣与配送，为新发地批发市场提供配套服务。2018年12月31日，该项物业的原租户北京鑫亨源农产品配送中心租约到期。此时适逢21号文出台，首农食品集团和北水公司随即决定通过产权市场公开招租，出租用途仍为农副产品分拣与配送，招租底价为原租户的租金价格——160万/年，租期为两年。网络竞价显现优势租金收入翻倍增长项目一经挂牌，受到新发地商圈广大批发及配送企业的广泛关注。截止2019年1月16日信息披露期满，短短5天时间内征集到北京利源百发商贸有限公司、北京金秋航商贸有限公司、北京憨果鲜生农业科技有限公司、北京好评果农业科技有限公司以及原承租方北京鑫亨源农产品配送中心等5家符合条件的意向承租方。按照《北京产权交易所企业房屋出租操作规则（试行）》的规定：经公开征集产生符合条件的意向承租方的，可采取网络竞价、招投标、竞争性谈判、综合评议等四类遴选方式确定承租方。首农食品集团和北水嘉伦公司为了更大程度提升国有资产价值，同时在最大程度上确保公平交易，最终选择了网络竞价方式。
图2：北水嘉伦公司房屋租赁项目网络竞价走势图2019年1月24日，这场激烈的房屋租赁网络竞价正式上演。上午11点5分，竞拍开始。各竞拍方紧盯电脑屏幕，一次又一次录入报价，价格从160万的底价一路飙升，163万、169万、202万、211万......随着价格越来越高，竞拍者预设的价位逐渐被超越，开始打电话寻求更多决策意见。时间一分一秒过去，价格还在上涨，346万元、349万元、352万元......最终，历经15分钟41轮竞拍，拥有十年农产品经营经验的北京利源百发商贸有限公司以358万元/年的价格竞得该房屋两年的租赁权，溢价率达到124%，租金收入实现翻一倍以上的增长。进场招租实现多赢市场机制广受好评首农北水房屋租赁项目是北京市国资委21号文发布以后首个通过网络竞价方式开展遴选的房屋出租项目，不仅具有很强的示范意义和带动效果，还取得很好的市场反响，实现了各方多赢的结果。对于租赁方——北水嘉伦公司来讲，该房屋租赁项目租金增值达198万元/年，相比原出租价格和本次招租底价实现翻倍上涨，国有资产实现大幅保值增值。本次招租的承租方——北京利源百发商贸有限公司的负责人表示，通过公开市场网络竞价，虽然租金价格有所提升，但给了我们公平竞争的机会，整个过程阳光透明，竞得项目非常安心。这位负责人还表示，将把该房屋装修改造为现代化仓储基地，更好地服务首都市民与和谐宜居之都建设。对于国资监管部门来讲，推动国有房屋租赁进场交易，规范了交易行为，有效提升了国有资产监管效能，生动践行了党的十八届三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用”的重要思想。与此同时，21号文还提出，要加强国有企业所属房屋土地管理，鼓励企业将闲置土地和房屋优先用于高精尖产业、文化创意和现代服务业等符合北京市“四个中心”定位和产业转型升级的产业。通过进场公开征集承租方，有效提升了国资监管部门对于国企房屋出租用途的管控力度，为疏解非首都功能和首都城市功能建设提供了支撑。21号文发布后，各市管国有企业积极行动，房屋出租整体进场交易取得很好成效。北交所的统计数据显示，自21号文发布之日起至2019年3月15日，北交所共发布87宗房屋出租项目信息披露，出租总面积15.67万平方米，租金总额10.71亿元。其中已成交32宗，出租总面积7万平方米，租金总额4.09亿元，较租金底价增值1585万元，增值率达到4%。北京市国资委对市管企业房屋租赁进场交易始终予以高度重视。就在近期，市国资委党委书记、主任张贵林同志专门批示，要求北交所进一步总结经验，改进提高服务效率，提供公开公平交易的同时，实现国有物业价值最大化，更好地服务国企和租户。作为企业国有资产公开、阳光交易的服务平台，北交所目前正在不断完善交易制度、优化交易流程进一步保障交易规范，同时通过强化市场推介、打造信息化支撑平台、引入租赁融资服务等方式持续提升市场功能和提升交易效率，为房屋出租类资产提供更优质的服务。
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